孟渭泰/文

（二〇二〇年二月二十四日）

大家晚上好！

欢迎大家来到房天下直播间，今天，给大家分享的题目是

共分为三个内容：

还没来得及说，2020爱你爱你。一场疫情肆虐，瞬间爆发，蔓延，顷刻改变了整个世界。楼市按下了“暂停键”，进入静音模式。售楼部关停近月，网上销售纷纷登场，直播买房纷纷亮相，大家更加关注的是疫情过后，咸阳楼市会有什么样的走势。

首先，我要明确告诉大家的是：

    为什么呢？

   日本企业家孙正义回答：

我们要透过现象看本质，通过数据看趋势。

从宏观面来看，疫情过后，国家会取消限制，放松调控，而且会采取措施，例如降息、降准等，刺激楼市。使楼市在短期内迅速反弹，以恢复经济活力和需求弹性。

从区域发展分析，咸阳楼市受西安拉动作用加大，挤压效果明显。

两年前，西安房价徘徊在8000元/㎡左右，咸阳房价停滞在4000元/㎡上下。

这两年，西安房价上升到1.3万元/㎡左右，咸阳房价在9000元/㎡上下。

差异同样是5000元/㎡，但西安涨了62.5%，咸阳房价翻了一番多，预计未来两个城市房价差异会越来越少。

从成交量来看，2018年西安市场成交量为1910万㎡，2019年西安市场成交量下降到1617万㎡，减少293万㎡，下降15.3%。2018年咸阳市场成交量为174万㎡，2019年咸阳市场成交量上升到274万㎡，增加100万㎡，增长57.5%。

由此可以看出，西咸两座城市房价差距在缩小，成交量西安下降15.3%，咸阳上升57.5%。随着西咸一体化加速，地铁通咸线路增加，五环线即将开通，投资465亿元的西安咸阳国际机场T5航站楼开工建设，西安、西咸新区、咸阳会迅速形成统一的市场格局。咸阳房价的走势较为明朗。

从相互关系看，影响房价的因素有两个：一是居民收入；二是租金。从近期看这两个因素呈上升趋势，所以房价下跌的概率很小。

从成本组成看，影响房价的主要因素是地价。咸阳地价较两年前翻了两番，超过600万元/亩，楼面地价3100元/㎡，再加上建安成本、装修费用及各种税、费用都在上涨，咸阳房价的走势也较为清晰。

再看一下咸阳从2009年到2019年房价走势：20年前（2000年）咸阳房价不到2000元/㎡，10年前（2010年）不到4000元/㎡，去年（2019年）8886元/㎡，几乎不到10年翻一番。也许我们的工资也翻了一番。但是工资是一年发12个月，每月涨2000元，一年多收入2.4万元。而房价是每平方米涨2000元，以一套房100㎡为例，房价涨2000元/㎡，就要多支出20万元。所以，收入的增长速度赶不上房价上涨的速度。

永远打不败的是趋势。任何时候，任何情况下都不要以趋势为敌。楼市走势明朗了，购房逻辑也就梳理出来了。

买房客户大体分为三类：刚需、改善和投资客户。

对于刚需客户，早买早住房。千万不敢等。因为城镇化是一列高铁。先上车，早晚会到达彼岸。错过此时，就只能等下一趟了。先上车，再奋斗。幸福是奋斗出来的，房子是奋斗的结果。

对于改善客户，早买早享受。奋斗的意义是过上有品质的生活。要边奋斗，边享受，人生苦短，不能等。错过一年，就少享受一年。

对于投资客户，早买早。通货日益膨胀，能让你的财富保值的途径，就是把钱或存款变成不动产。理财的方法有很多种，可能投资房产是最靠谱的。目前为止，投资房产应该是赚多赚少的事，亏的概率极低。

有人说，房地产有泡沫，未来房价就是白菜价。也许有这一天，那是遥远的未来，跟我们基本上没有关系。2019年城镇化率为60.6%，人口基数大，农业人口占比高，城镇化是一条漫长的路，按照世界各国发展路径，城镇化率达到80%以上，房地产会进入平稳期，房地产交易进入二手房时代。

也有人说，租房比买房划算。从经济算账角度看，当然是租比买好。在新加坡、香港是这样，公租房市场发达，普通居民倾其一生收入也不可能买房，只能租房。买房是中层阶级的事，普通民众买不起房，这也是没有办法的事。

在我国公租房市场才刚刚起步，我国合同法规定：买卖不破租赁。但总体看租房稳定性差，一言不合就让你搬家；市场一变就涨房租。工作不稳定，又没有个家，这样的人生谁受得了。

还有国人讲究家国情怀。狭义地理解有房才有家。说回家是一个温暖的词。没有房就不知道那里是家。在中国有房是老百姓的基本需求，追求的是居者有其屋。不像新加坡、香港有房是中产阶级的事情。所以，疫情过后，楼市一定有一个横盘期，各大品牌房企6月份前一定会有一个冲量动作，这正是购房的绝佳时机。正如“非典”过后，北京房价上涨6.9%一样。

综上所述，总结为三句话，那就是早买早住房，早买早享受，早买早。这就是疫情过后的购房逻辑。

最后讲一点，买房技巧。

开盘买。开盘所售房源也许位置不是的，但性价比一定是的。品质是一样的，但价格优惠力度。

买品牌大盘。买房一阵子，住房一辈子。房子的价值并不在房子本身，而在于它的环境、配套和服务。

大品牌房企开发的大楼盘，至少有三个好处：

• 一.环境好。小区就是一个大公园。回家就是度假，回家就是穿越公园的旅行。一天的工作压力有这样一个仪式感，有这样一个好心情，走到家门口就会冰消云散。
• 二.配套好。幼儿园、社区医疗、社区商业配套齐全。小区就是一座小城镇。足不出区，一站式解决生活所有问题。
• 三.服务好。智慧小区、智能服务。环境好，配套好，既安全又舒适，这就必须要有品牌物业提供贴心服务。

买精装房。大品牌房企的精装房。不仅给你省了不少钱而且省了不少事。全球采集，价格最优；统一设计，效果；专业装修，品质保证。性价比比你自己装修要高很多，也能让你的生活一步到位。希望在疫情过后，利用这个绝佳的购房机会，使你能有一套心仪的房子，能有一个幸福的家。

如果经济不宽裕，宁可买面积小一些的也一定要买，宁可买面积小一些的也要买大品牌房企的大盘精装房。因为品质好，功能全，虽然舒适度差一点，但你从此过上了品质生活，人生的起点不一样了。这个意义上说，买房就是在寻觅一种生活方式。

疫情对经济有重大影响，但经济一定会复苏，但不会原路返回。

买房就是用未来的钱，享受今天的生活。

能够拯救自己的只有自己的未来和自己的选择。

提升认知，享受生活，快乐买房。

以上分享了三个内容：咸阳楼市走势、购房逻辑、买房技巧。还有一点时间，回答现场提问，限三个问题。

• 一.什么时候买房？

刚才讲了，开盘买。如果错过开盘，就赶快买，或者持续关注，促销时买，也能收获一个小的折扣。其实，什么时候都是合适的。开盘后买价格优惠少，但位置会好一些。只要认准产品，也是不错的选择。毕竟住房是一辈子的事。经济条件宽裕一些，就一步到位；经济条件拮据一些，就先上车。

• 二.买哪一层？

买房要从大到小看：周围配套、小区环境、楼栋位置、户型大小。认准楼盘，先看户型。根据经济能力确定面积大小，至于布局、功能、动线等，只要认准品牌，这些都不是问题。

至于买哪层好，因楼位而异，因人而异。以32F为例：临路：选择高一点16层以上；居中：选择12-20层较为适宜。年轻更喜欢高一点，视野好，16层以上。年长一点喜欢低层，方便一些，16层以下。

• 三.买哪个楼盘？

上周六（2月22日）网上开盘的融创·御河宸院，开盘大卖1068套，符合我上面讲的购房技巧，可以持续关注，择机购买。

即将开盘的丽彩·珠泉新城·东屿阁，值得推荐。推广语：“‘屿’见美，好生活”。市中心、万达旁、公园边。户型也不错。丽彩·珠泉新城·花间树，持续热销，广受青睐，也主要是户型好。未来是一个产品和服务的时代。陪伴你一生的是产品。东屿阁，是毛坯房，也是的毛坯房。一定房有所值，值得关注。

在市中心要买精装房，玺园、玖园都是不错的选择，融创的品牌、品质，咸阳人还是非常认可的，可以放心买，舒心住。

今天，分享就到这里，谢谢大家！

项目名称：丽彩·珠泉新城·东屿阁

项目电话： 400-890-0000 转 717276

项目地址：秦都区珠泉路中段泉北二巷与珠泉路交汇处西南角