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[摘要] 物业费、停车费一直是市民关注的焦点，近日，咸阳市发展和改革委员会公布《咸阳市物业服务收费管理实施细则》（征求意见稿），有哪些变化，我们一起往下看啦！
物业费、停车费一直是市民关注的焦点
近日，咸阳市发展和改革委员会
公布《咸阳市物业服务收费管理实施细则》
（征求意见稿）
有哪些变化，我们一起往下看啦！
物业服务收费标准的制定
1、业主或者业主大会与物业服务企业可以采取包干制或酬金制计费方式约定物业服务费。
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费，物业服务企业依照合同约定事项提供服务，盈亏均由物业服务企业享有或者承担。包干制物业服务费由物业服务成本、法定税费和企业利润构成。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。酬金制物业服务费由物业服务支出和企业酬金构成。
2、物业服务成本或物业服务支出构成一般包括以下部分：
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（三）物业管理区域内清洁卫生费用(不含城市生活垃圾处理费)；
（四）物业管理区域内绿化养护费用；
（五）物业管理区域内秩序维护费用；
（六）办公费用；
（七）物业服务企业固定资产折旧；
（八）物业共用部位、共用设施设备以及公众责任保险费用；
（九）经业主或者业主大会同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本或者物业服务支出。在国家规定的质量保修范围和保修期限内的维修和设备更换，应该由原建设单位负责，不得动用专项维修资金或让物业服务企业和业主承担。
3、停车服务费成本由交通工具停放服务设施设备日常运行费、保养维护费、检验检测费、设备折旧、职工薪酬、清洁卫生费、秩序维护费、管理费分摊以及经业主或者业主大会同意的其它费用组成。与物业服务费成本相重叠的部分应当独立核算，按比例分担，不得重复计算。
4、物业管理区域内照明、景观、消防、安防、电梯等归属业主共有公共配套设施设备的用水、用电费用以及电梯维护保养和年检费用计入物业服务费成本，不得单独收取。
5、供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，并依法承担分户终端计量装置以外管线和设施设备的维修、养护、更新等责任，且相关费用不得计入物业服务费成本。
6、住宅预售前，建设单位应当拟定物业服务方案，按照相关规定通过招投标方式选聘物业服务企业，在政府指导价范围内与物业服务公司签订《前期物业服务合同》，确定预售住宅项目的物业服务等级、停车场类别以及物业服务费标准、停车服务费标准。物业服务等级、停车场类别向物业项目所在区（市）县住房和城乡建设部门备案，物业服务费及停车服务费收费标准向同级发展改革部门备案。
《前期物业服务合同》或者《物业服务合同》应当明确物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。同一物业管理区域内同类型的住宅项目，其物业服务收费标准应当保持基本一致。
1.物业服务收费等级标准依据陕西省住房和城乡建设厅关于印发的《陕西省住宅小区物业服务指导标准》的通知（陕建发[2011]119号），按照质价相符的原则制定，物业服务达不到三级服务标准的，收费按等外标准收取。
2. “高层”指有电梯的住宅，“多层”指无电梯的住宅。老旧小区改造后带电梯的住宅物业服务费按照不高于高层等外收费标准执行。
3. 上述收费标准为限价。物业企业提供的服务超过一级物业服务标准的，可在相应一级物业服务收费标准的基础上上浮不超过10%。
物业服务收费计费方式
1、物业服务费根据房屋的建筑面积按月计收，物业服务合同对计收时间另有约定的除外。
（一）已办理不动产权属证书的房屋，按照权属证书记载的建筑面积计算；
（二）已出售但尚未取得不动产权属证书的房屋，按买卖合同记载的建筑面积计算。不动产权属证书办理后，次月起按照不动产权属证书记载的建筑面积计算。
（三）（未计入产权面积的附属房屋（地下室、储藏室等）不得收取物业服务费。已办理不动产权属证书的附属房屋，其物业服务费按照同类型住宅收费标准的50%收取。）
2、纳入物业管理范围已竣工但尚未出售，或者因建设单位原因未按时交付给物业买受人的房屋，物业服务费由建设单位全额交纳。符合交付条件（取得两书一表）的房屋，物业服务费从办理接房手续次日起由业主按月交纳。
3、停车服务费根据合同约定按月计收。纳入物业管理范围已竣工但尚未出售，或者因建设单位原因未按时交付给物业买受人的车位，停车服务费由建设单位全额交纳。符合交付条件的车位，停车服务费从交付次日起由业主按月交纳。同一小区内，面积小于标准车位的停车服务费应当适当优惠，具体优惠标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。
4、物业服务企业在收到业主告知后，不得限制或者妨碍业主在自有以及租赁的空置车位上免费停放未登记的车辆。
5、下列车辆临时进入物业管理区域内停放的，不得收取费用：
（一）临时停放30之内的车辆;
（二）执行公务的军队、武警、公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆；
（三）残疾人车辆（仅限小区地面无障碍车位停放的由残疾人驾驶的车辆）；
（四）重大节假日期间经物业确认回家探望父母的子女车辆；
（五）为业主提供搬家、殡葬服务的车辆；
（六）为促进新能源汽车推广应用，对经有关部门认定的新能源汽车停车服务费实行八折优惠。
6、业主因自身原因未办理物业交付手续的，其空置期间的物业服务费和停车服务费从建设单位书面通知业主办理交付手续截止日期的次日起由业主按月交纳。
7、经业主验收，暂不使用或使用后因自身原因空置1个月以上的房屋、自有或者租赁车位，经物业服务企业登记确认的次日起，其空置期间的物业服务费和停车服务费按物业服务合同约定收费标准的70%交纳；实行市场调节价的按照物业服务合同执行。
1.按次计费不分昼夜，连续停放每8为一次，超过个计次时间段后按
第二次计费，依此类推。
2.上述收费标准为限价。
3.住宅小区内摩托车和非机动车停车服务费实行市场调节价。
4.机械停车位停车服务费可上浮20%。
行为规范与监督管理
1、自备供暖（冷）的小区，其采暖（冷）费由物业服务企业或者专营单位提出收费方案（政府对供暖补贴的，补 贴方案应当包括在收费方案内），必须经业主大会或者由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后据实收取。采暖（冷）期结束 后，必须向全体业主公布收支情况。
2、业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，物业服务企业应当按照住建部门的相关规定与业主签订装修管理服务协议，具体管理内容由双方在协议中约定。
装修中业主可以自行或者委托物业服务企业清运装修期间产生的垃圾。委托物业服务企业清运装修垃圾的收费标准由双方自行约定。因装修造成共用部位、共用设施设备等损坏的，恢复、维修费用按照实际发生额，由业主或者装修单位承担，并承担相关责任。
3、 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示承接本小区物业的承接查验报告，以及共用部位、共用设施设备分布图，明确车位权属，便于业主查询。
4、 物业服务企业应当按照有关规定实行明码标价，公示物业服务企业名称、服务项目、服务标准、收费标准、计费方式、收费依据、优惠减免政策、投诉举报电话等信息，自觉接受监督。
5、利用、占用共用部位、共用设施设备从事广告、出租等经营活动的，所得在扣除合理成本费用后归属全体业主所有，优先用于抵扣物业服务费或者专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
6、 对产权属业主共有的露天（含道路）停车场（所）和利用人防工程设施建设的车位、车库及建造的机械车位可以租赁，但不得实行车位买断；对具有完全产权的地下停车场（所），可以实行车位买断、赠予或租赁；车位买卖和租赁的价格实行市场调节价，由双方协商确定。
7、 物业服务企业实行出入证管理的，应当为业主首次免费配置出入证，因遗失、损坏需要补办的，可以适当收取工本费。
8、 物业服务企业应当在每年季度将上一年度物业服务合同履行情况、归属业主等情况在物业管理区域内显著位置据实公示，公示时间不得少于一个月。业主有权查阅、抄录或者复制所有归属全体业主的相关财务资料，物业服务企业应当提供便利。鼓励物业服务企业向全体业主公开物业服务费和停车服务费收入以及成本费用（构成）支出明细。
9、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费等费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费等费用。
此次公开征求意见将于2020年10月9日截止，各位市民可在10月9日前通过电话和邮件的方式向发改委提出自己的想法和意见。
联系电话：029—33210301
邮 箱：398462847qq.com
通信地址：咸阳市秦都区渭阳中路6号（市政府大院）市发改委价格和收费管理科
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