房地产市场的发展，短期看金融，中期看土地，长期看人口。但是，说到立竿见影，那一定是政策手段。西安楼市这一年，从“3·30”新政开始，调控逐步加码，可谓已经是从各方面打补丁、堵漏洞，调控效果非常显著。

3·30新政：保刚需、扼制投资客是关键

2021年的调控是3月30日，首次提出土地出让实行“限房价、定品质、竞地价”原则，且存在重大失信行为、超出“三道红线”要求的竞买人，不得参与土地竞拍；同时提出二手房的出售，需要具备网签满五年并且同时取得产权证也要满五年才可出售。这对投资客短期内再次出手的打击是相当大的，毕竟从网签，到取得产证再满五年，林林总总基本在7-8年时间，如此长的周期，“吓退”了大多数的投资买房人群。

另一个重点是依然倾斜于刚需家庭的。对于“刚需家庭”无住房转让记录的年限要求调整为购房前48个月，而在此之前年限要求是5年。等于缩短了刚需家庭对于住房转让记录的时间要求，更有利于刚需家庭购房。

调控政策同样对于二手房也有约定，二手住房交易参考价格发布机制，在这个时候被首次提出，且在之后的7月和10月相继发布了两批次二手住宅小区的成交参考价，致使二手房交易量出现下滑。

8·30新政：打补丁、补漏洞 严防投资钻空子

8月30日，西安市人民政府办公厅发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》。首先是明确了将沣西新城的马王街道和高桥街道纳入限购范围，同时，沣东新城全域限购；其次是将此前的落户满一年可买2套房升级到落户满三年才可买第二套房。对于改善家庭而言，无论是在买房资格还是中签率上，都更加艰难。但同时也反映出对于刚需家庭购房依然是优先保障的；第三是引进的E类人才也要求缴纳够12月的社保或个税才能买房；第四点是关于钻空子离婚买房的，如果离异前家庭已经有2套及以上住房，离婚一年内不得再买房。

总的来看，8·30新政是对于此前调控政策的“打补丁”和“补漏洞”，一定程度上，使得西安当前的限购、限售政策更加全面，钻空子买房的行为得到了有效的抑制。

“三孩政策”：多孩家庭买房按刚需家庭对待

近日，《陕西省优化生育政策促进人口长期均衡发展实施方案》印发。《方案》从扎实稳妥实施三孩政策、提高优生优育服务水平、发展普惠托育服务体系、建立完善积极生育配套支持政策措施、加强政策调整有序衔接、强化组织实施保障等六个方面提出了25条具体任务，部署了一揽子支持措施，提出了系列优化组合配套政策。其中关于住房政策支持方面，明确提出对多个未成年子女家庭在租房、购房方面给予帮助和倾斜。研究制定差异化租赁优惠政策，多子女家庭改善、置换房屋，按刚需家庭对待。

此举一出，引得网友纷纷调侃，“想要刚需名额，先生三个娃”。但不得不说，出于当前西安楼市摇号买房的现状，刚需名额占有非常明显的优势。此举长远看一是能够促进人口均衡发展，另一方面，着实考虑到了多孩家庭住房改善的需求。

整体来看，促进房地产市场平稳健康发展是调控的最终目的，自住购房者趁着有房票的时候还是要抓紧机会上车，毕竟调控政策是不断加码，不要等到失去资格再感慨。