“屿”见2022

——咸阳楼市10问10答

孟渭泰

2022年元月14日下午3：00-4：00

（房天下／丽彩品质＋直播平台同步直播）

大家下午好！欢迎收看房天下／丽彩品质＋直播平台，同步直播的“屿”见2022，咸阳楼市10问10答。各位网友：

一场突如其来的疫情，给2021年的咸阳楼市提前画上句号，也给2022年咸阳楼市蒙上一层阴影。最近，各种直播、总结、分享，遍布网络，尤其在疫情期间，大家都在关注。

今天，我们聚焦一个城市（咸阳），关注一个行业（房地产），分享自己对咸阳楼市走势分析与预判，希望能对大家有所启迪和帮助。

2020年2月24日，我在房天下直播平台，做了一场直播《被疫情改变的咸阳楼市走势》，点击量82454次，创下新高。

今天，这次直播在房天下／丽彩品质＋直播平台，同步直播。“屿”见2020—咸阳楼市10问10答。我用了一个月时间，准备了这一个直播，旨在不辜负各位网友的陪伴、聆听和期待。

我们要看5年，想3年，扎扎实实干1年。站在未来看未来，才能看清大势，跟上潮流。人生要看对势，跟对人，做自己。要看得远，才能想得透。要读好书，交高人，做自己。要想得透，才能干得好。

永远打不败的是趋势，永远不能错过的是窗口期。

“屿”见2022，咸阳楼市10问10答，可以说是老问题，新回答。答案都在这张纸上，直播是对这10个问题答案的诠释，使大家对咸阳楼市有一个清楚的认识。对从业者有指导，对置业者有帮助，对各位网友有启迪。

想三年，干一年。2019-2021年咸阳房价走势，这三条线没有交集。说明房价持续上涨，一年比一年高。以12月份为例，2019年8886元／㎡，2020年9642元／㎡，涨了756元／㎡，涨幅8.5％；2021年11702元／㎡，与平均水平持平，涨了2060元／㎡，涨幅21.4％。

我说三个数字，你来判断房价：

• 2021年西安14个“万人摇”，平均中签率2％；102个“千人摇”，可见需求端之旺盛。
• 2021年西安40宗土地，楼面地价破万元／㎡，地价20000万元／亩，意味着房价在2.6万元／㎡-2.8万元／㎡。
• 2021年西安商品房库存去化周期为6个月，原来是18个月，说明现有的房源十分有限。

1.2021咸阳楼面地价4000元／㎡，地价800万元／㎡，房价1.5万元／㎡。

2021西安楼面地价1万元／㎡，地价2000万元／亩，房价2.6万元／㎡。

在售楼盘货值有限，新开楼盘受地价上涨影响，开盘价预计高于在售价格。

2.预计2022年GDP增长5.3％，国家会出台刺激经济增长政策，也会影响到房地产行业。

2021年12月15日降准，2021年12月20日降息。

预计上半年预计在3月份还会降准、降息，释放流动性，降低贷款利率，降低购房成本。

3.通货膨胀、货币贬值这是不争的事实，一定引起财富缩水，房价上涨。其实，影响房价上涨的因素，并不在房地产本身，而在货币政策和金融政策。

结论：预计2022年咸阳房价在1.1万元／㎡上下浮动，向上的概率更大，与2021年基本持平。

西安2021年5次发布调控政策，就连法拍房也列入限购。

从源头上（供给侧）土地供应卡住

从需求侧管紧，从金融侧收死。

大牌房企纷纷爆雷，中小房企难以生存。

我们正处于重要的战略机遇期，房地产行业处于关键的转折期，面临流动性风险和信用危机双重考验，1月份处于偿债高峰期。所以，活过今天，熬过明天，才能看到后天的太阳。

2022调控：稳字当头，基调不变（2条），适度放松（3条）

房地产是支柱行业，也是一个拥有17万亿规模的大行业。

三个特点：

先扬后抑：1-7月17179套，占比77.2％，月均2454套，8-12月成交5081套，占比22.8％，月均1016套。

上下波动，震荡起伏：1、4、7、10月，每月成交量超过3000套，8、9、11、12月都在1000套以下，8、9月份在500套以下，12月只有171套。

销量骤减：比2020年减少13632套，下降38％；比2019年减少5153套，下降19％。

真正应了那句话：时代淘汰你的时候，连打招呼的时间都没有。瞬息万变，连看一眼的机会都没有，真的是来不及思考，来不及等待，变化太快了。

一月份受疫情影响售楼部关闭。

二月份春节放假，受地过年影响，返乡置业行情基本消失；

3-12月销售能不能正常，取决于疫情状况，充满不确定性。

结论：预计全年成交量在2万套以下，比2021年下降10％左右。

受疫情影响，新盘面市滞后，在售楼盘房源有限，返乡置业行情消失，房企“以价换量”，保现金流，保“活下去”。

主城区：1.F4＋恒兴2.生益地产704厂161亩3.彩虹板块（龙湖彩虹郦城南）330亩，终止出让。

腾冲：著名旅游城市世界健康生活目的地给心灵放个假（旅游、度假），也能保养一下疲惫的身体（休闲、养生）。

西安2021年出台了一项政策：

阳台：全封闭全面积／半封闭半面积

半封闭阳台面积占房屋面积比值超过6％，则按全面积计算。

从长期看，2022年投资房地产和前两年相比，赚得没有那么快，那么多，但仍然是的投资标的，应该比股票、基金大一些。

美好生活不是886、996、007、715，奋斗意义在于享受有品质的生活。边奋斗，边享受，这才是生活常态。

2021年新盘：从丽彩·十里荷苑（腾冲）到丽彩·万丽花园（杨凌），再到丽彩·怡和澜郡（三原）都是品质楼盘、人居典范。

1.好房子永远是稀缺的。

2.营销再玩花样，最终成就你的还是产品。

3.楼市最终回归的是品质时代。

在杨凌，在三原，你参观一下万丽花园、怡和澜郡的售楼部、样板间、景观示范区，就能决定买不买房子，给你带来的体验，感觉是震撼的，是不一样的。

所见即所得，参观花间树，就可以决定买不买东屿阁了。

东屿阁是2022年品质楼盘，刚需。性价比；即买即住，配套完善，出小区，右边是学校，左边是公园。

生活最便利，双公园（文咸、市政）、双广场（珠泉、万达）、四个超市（人人乐2个、永辉、万家）四个酒店（天祺、珠泉客栈、东屿阁商务、生态花园）、三家商业（义乌、潮流港、古渡驿）。

市场活跃度骤降，行业集中度减弱，城市更新会促进旧城改造，迎来新一轮房产高潮，使人居标准大大提升。

人们从有房住进入住好房时代。咸阳房价和房价水平持平，应该还有至少10年以上的黄金期（因为我们落后沿海10-20年）。

小结一下（对2022年咸阳楼市的五个判断）：

1.从市场面看，2022年咸阳房价在1.1万元／㎡左右，与2021年基本持平，略有上涨。2022年咸阳楼市成交量在2万套以下，比2021年下降10％左右。无论是量，还是价均呈现“先抑后扬”态势。

2.从政策面看，2021年调控政策触及天花板，2022年稳字当头，适度放松，但房住不炒的总基调不变，不把房地产作为短期利缴经济增长的手段总要求不变。

3.上半年，预计在3月份，会降准、降息、降低贷款利率，释放流动性，刺激经济增长。

4.咸阳楼市的格局会发生变化，分为四大板块，主城区、高新区、经开区、河南区。高新区会成为购房的热点区域。

5.上半年仍是卖房的时机，房地产仍是投资的标的之一。改善房将逐渐成为市场主流，楼市回归品质时代，旅居产品正在成为高品质生活的标配。

对于房企来说，要摒弃过渡金融化，回归制造业。从大规模、高速度发展阶段进入精致化、高品质时代。从赚快钱到赚慢钱，从赚大钱到赚小钱，从靠运气赚钱到靠实力赚钱，从赚容易的钱到赚更辛苦的钱。我们要做难而正确的事情，要干更辛苦的工作，赚的辛苦的钱。

困住你的从来不是问题，而是思维；阻止你的从来不是困境，而是认知。通过这次直播，希望你能看清一个行业的发展脉络，一个城市的发展趋势，也许会对您的成长起到推波助澜的作用。

所有过往，皆为序章；所有未来，皆可期待。

2022,让我们许下一个愿望。

愿疫情早日离去，望楼市春暖花开！

感谢房天下直播平台，感谢丽彩品质＋直播平台，感谢西咸楼市，感谢各位网友和业内人士的陪伴、聆听和关注。

谢谢大家！再见！